부동산경매절차에서 공유자우선매수권의 형평성 제고를 위한 소고

초록

공유물 전체의 효율적인 관리 및 이용을 위해 다른 공유자와 인적인 유대관계의 필요에 따라 부동산경매절차에서도 공유자우선매수권(민사집행법 제140조)을 인정하고 있다. 그런데 문제는 이를 악용하거나 남용하여 행사함으로써, 제도 본래의 입법취지를 무색하게 하는 경우가 많다는 것이다. 그것은 주로 우선매수권의 행사시기에 따른 행사방법에서 나타나게 되는데, 즉 공유자가 매각기일에 최고가가 정해졌을 때, 입찰법정에서 즉시 우선매수신고를 하는 경우와 매각기일 이전에 보증의 제공 없이 사전에 우선매수신고만 하는 경 우이다. 그러나 어느 경우에서든 최고가가 결정되는 시한은 같기 때문에, 그 개선 방안으로서 현행 민사집행규칙 제66조 제1항을 준용 또는 의제하여, 매각기일의 당해 사건에서 단 1회의 추가입찰을 실시하여 최종 매수인을 결정하자는 제안을 하였다. 그리고 이와 함께, 현재 법원에서 특별매각조건(사전에 공유자우선매수신고 한 뒤 보증의 제공 없이 실효된 경우, 그 공유자는 다음 매각기일에서는 우선매 수청구권의 행사를 제한하는 것)으로 사실상 1회로 제한하는 ‘우선매수권의 행사 제한’의 방법을 그대로 담아 민사집행규칙 제76조 제1항 본문의 단서조항으로 추가하여 일반화할 필요가 있다는 입법론을 제시하였다. 결국, 공유자우선매수권은 공정한 가격형성을 위한 형평의 원리에서 인정되어야 하므로, 그것에 기초한 관점에서 본다면 본고에서 제안한 두 가지 개선방안은 특별히 제도 본래의 입법취지를 손상하는 일은 없을 것이다.

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