아파트 등의 건물분양계약에서 입주지연에 따른 약정해제권의 발생 후 미행사 중 채무자의 이행제공이 있는 경우 약정해제권의 소멸여부 - 대법원 2020. 5. 28. 선고 2018다265904 판결(미공간 판결)을 중심으로 -

초록

아파트 등의 건물분양계약서에서는 일반적으로 입주예정일을 지정해 놓고 “시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우에 수분양자는 이 계약을 해제할 수 있다”는 취지로 약정을 하는 경우가 많다. 이 때 ‘3개월의 입주지연’ 사유만으로 분양권자(수분양자)가 바로 분양계약을 해제할 수 있는지 또는 분양계약의 해제를 위해 잔금의 이행제공 등 별도의 요건을 갖추어야 하는지가 문제된다. 즉, 입주예정일로부터 3개월 경과시 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 상대방(분양자)의 이행지체를 이유로 한 법정해제에 해당되는지 또는 약정에 기한 약정해제에 해당되는지가 문제된다. 만약 이러한 조항이 상대방의 이행지체를 이유로 한 법정해제에 해당된다면 수분양자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 또한 동시이행관계에 있는 자신의 채무를 이행하는 등 법정해제의 요건을 갖추어야 비로소 계약의 해제가 가능하다. 반면에 이를 약정해제로 본다면 분양계약서에 명시된 해제의 요건만 충족하면 추가적인 요건 없이도 계약의 해제가 가능하다. 한편, 분양계약에서 “시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우에 수분양자는 이 계약을 해제할 수 있다”는 취지로 약정을 한 경우, 시행사의 공사 지연에 따라 입주예정일에 입주할 수 없게 된 입주자(수분양자)는 분양계약에서 정한대로 약정해제권을 가지게 되지만, 이를 행사하지 않고 있는 동안에 입주가 가능(즉, 채무자가 이행의 제공을 한 경우)하게 되었다면 그 이후에도 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제된다. 본 논문에서는 아파트 등의 건물분양계약에서 “시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우에 수분양자는 이 계약을 해제할 수 있다”는 약정이 있는 경우, 이 조항이 상대방(분양자)의 이행지체를 이유로 한 법정해제에 해당되는지 또는 약정에 기한 약정해제에 해당되는지를 면밀히 검토해보고, 입주지연(시행사의 귀책사유로 인한)에 따른 약정해제권의 발생 후 미행사 중 채무자의 이행제공이 있는 경우 수분양자의 약정해제권이 소멸하는지와 관련하여 이에 대한 리딩판례가 되는 대법원 2020. 5. 28. 선고 2018다265904 판결(대상판결)을 중심으로 이를 고찰해보고, 또한 하급심 판결이기는 하지만 이와 관련한 일련의 법원판결에 대해서도 함께 검토해 보기로 한다. 그리고 입주지연에 따른 약정해제권의 발생 후 미행사 중 채무자의 이행의 제공이 있는 경우 수분양자(채권자)의 약정해제권이 소멸하는지에 대한 문제는, 약정해제권 발생 후 그 행사시까지의 유동적 상태에 대한 법률관계를 어떻게 규율할 것인지와 관련하여 중요한 의미를 가지나 이에 대한 학계에서의 깊은 논의가 현재 미비한 상황이므로, 본 연구에서는 이에 대한 민법개정론적․법정책적 개선방안 역시 함께 모색해 보고자 한다.

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