부동산 유치권의 개정방안에 관한 연구 - 유치권 제도의 폐지에 대한 검토를 중심으로 -

초록

민법상 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 갖는 경우 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 담보물권이다. 그러나 유치권은 등기가 아닌 점유로 공시되기 때문에 외부에서 유치권 여부를 판단하기 어렵고, 허위 유치권이 남용되는 사례가 많은 등 여러 가지 문제점을 가지고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 우리 대법원은 해석론적으로 ① 유치권자의 신청에 의한 경매시에는 인수주의가 아닌 소멸주의를 원칙으로 하고, ② 압류처분 후 성립한 유치권자의 대항력을 제한하거나 신의칙에 기한 유치권항변을 제한하는 등의 판결을 선고하기도 하였다. 유치권과 관련된 문제를 해결하기 위한 판례의 해석론은 타당하지만, 해석론만으로는 현행법이 가지는 한계를 극복하는 것이 쉽지 않아 학계에서는 다양한 입법론적인 방안들이 제시되었다. 하나는 부동산 유치권을 폐지하는 입장이고, 다른 하나는 부동산 유치권을 유지하면서 관련 제도를 보완하는 입장이다. 건설공사현장에서 영세한 수급인 또는 채권자를 보호하기 위해 유치권 제도가 필요한 것은 맞다. 하지만 현실적으로 유치권을 악용하는 경우가 더 많고, 진실한 유치권이라고 하더라도 유치권의 피담보채권액이 소액임에도 불구하고 부동산의 전면적인 사용･수익을 못하게 하여 부동산의 사용수익권을 지나치게 해치고 있다. 이러한 점을 고려할 때, 부동산 유치권은 등기 부동산이든 미등기 부동산이든 전면적으로 폐지하고 개정안 제369조의3과 같은 저당권설정청구권을 인정하는 것이 타당하다. 다만, 부동산 유치권을 전면적으로 폐지하기 위해서는 다음과 같이 그 물권에 관하여 생긴 채권자(기존의 유치권자)의 이익을 보호하는 제도들을 도입하여야 한다. ① 우선변제권을 이원화하여 저당권설정청구권으로 설정된 저당권의 행사 시에 채권자로 인한 목적물의 가치증가분에 대해서는 피담보채권의 범위 내에서 최우선변제권을 인정해 주어야 한다. ② 미등기 부동산에 관하여 저당권을 설정할 수 있도록 하거나 채권액을 공시할 수 있는 방법을 도입하여 해당 건물이 등기된 후 저당권설정청구에 따른 저당권이 설정될 때, 공사업자의 채권을 신축건물 완공 후 저당권을 취득한 다른 담보권자와 비교하여 우선적으로 변제해 줄 수 있는 방법을 모색해야 한다. ③ 유치권 관련 분쟁을 예방하기 위해 하수급인의 도급인에 대한 직접지급청구권을 인정하는 것에서 더 나아가, 특별한 사정(담보의 제공 등)이 없는 한 수급인은 도급인에 대해 하도급대금 상당액의 지급을 청구할 수 없고, 하수급인의 하도급대금채권 범위 내에서 수급인의 도급인에 대한 도급대금채권을 압류하거나 양도할 수 없다는 규정을 두어야 한다.

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