임대차보증금반환채권의 소멸시효 - 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결의 검토를 중심으로 -

초록

주택임대차보호법에 따른 임대차에 있어서 임대차 종료 후 임차인이 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 임대차보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는가? 이 문제에 대하여 최근 대법원 판결은 원심 판결과 견해를 달리하여, 소멸시효가 진행하지 않는다고 판시하였다. 대법원 판결은 몇 가지 이론적 근거를 제시하였다. 첫째, 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면, 소멸시효가 진행하지 않는다. 임대차 종료 후 임차인이 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서, 거기에 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리 행사의 모습이 명확하게 표시되었다고 볼 수 있다. 둘째, 임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인의 적극적인 권리 행사 여부와 관계없이 그것이 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도, 이 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다. 셋째, 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하고 있으면 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있다. 그럼에도 불구하고 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 본다면, 이는 이 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다. 대법원 판결의 결론은 정당하다. 그러나 그 이론적 근거에 대하여 반론이 제기되고 있는데, 이 글은 이 점에 대하여 중점적으로 고찰하였다.

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