주택임대차 법제에 대한 비교법적 고찰 - 미국과 일본과의 비교를 중심으로 -

초록

국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 우리나라는 민법의 특별법으로써 주택임대차보호법을 제정・시행하고 있다. 또한 사회취약자 주거생활 보호를 위하여 「공공주택 특별법」이나 「민간임대주택에 관한 특별법」 등과 같은 특별법도 제정하여 운영하고 있다. 그러나 임대인과 비교하여 주거에 있어서 보호가 필요한 임차인을 위한 보호의 필요성이 지속적으로 제기되어오다가 2020년 전세가 폭등과 더불어 임차인의 주거생활이 불안정해 지자 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차신고제를 도입하여 주택임대차보호법의 개정이 이루어졌다. 개정이후 계약갱신청구권 사용 비중은 2022년 7월 약 60%를 기록하는 등 일정한 효과를 거두고 있지만, 여전히 임차인의 보호에는 미흡하다는 지적이 계속 제기되고 있다. 이와 더불어 임대차 3법의 도입으로 5%의 전월세 상한과 임차인의 계약갱신청구권의 행사로 임대인의 재산권행사에도 많은 제약이 있어 주택임대차보호법이 완화되어야 한다는 반대 의견도 제기되고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 우리와 같은 선진국 반열에 있는 국가들과 주택임대차 법제를 비교해봄으로써 현재 우리나라의 주택임대차보호법이 임차인의 보호에 충실한지, 임대인의 권리보장을 위하여 개선점은 없는지 찾아볼 필요성이 있다. 이에 본 논문은 미국의 각주의 주택임대차 보호제도와 일본의 주택임대차 보호법인 借地借家法의 주요 내용을 살펴보고, 특히 2020년에 도입된 임대차 3법과의 비교 고찰을 통하여 아래와 같은 시사점을 도출하였다. 첫째, 미국과 일본의 경우에는 정당한 사유가 없으면 임대차계약의 존속을 강하게 보호하고 있다. 그러므로 현재 2년의 임대차보장기간과 1번의 계약갱신청구권의 행사로 총 4년의 존속기간이 보장되고 있는 주택임대차보호법 상 임대차 계약의 존속기간을 좀 더 장기로 늘릴 필요가 있다. 둘째, 주택임대차보호법 상 임대차 계약의 존속기간을 좀 더 장기로 늘릴 경우 임대인의 재산권행사에는 더욱 제약이 가해지므로, 이에 대한 완화책으로 전월세 상한비율을 소비자물가지수 12개월 평균변동에 5%를 더한 것으로 상한을 정하도록 하되 기존 전월세의 10%의 상한선을 둘 필요가 있다.

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